Xu hướng tìm mua các căn hộ chung cư 50 năm ngày càng nhiều, lượng giao dịch phân khúc này cũng vì đó tăng mạnh liên tục.
Chung cư 50 năm là gì?
Chung cư 50 năm là loại hình chung cư có thời hạn sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư tiến hành xây dựng dự án. Sau 50 năm sử dụng, khu đất đó sẽ phải trả lại mặt bằng và bàn giao cho một dự án khác hoặc xây dựng các công trình phục vụ mục đích công cộng,… Đây là loại hình chung cư được ra đời với mục đích tránh trường hợp sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí tài nguyên đất đai.
Sau khi chủ đầu tư nộp đủ tiền thuê đất và phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy định của pháp luật, căn hộ sẽ được được cấp sổ hồng ghi rõ thời hạn sử dụng là 50 năm.
Phân loại chung cư 50 năm
Chung cư thời hạn 50 năm được chia ra làm 2 loại:
Chung cư có sổ hồng thời hạn 50 năm
Đây là loại hình chung cư có đầy đủ các đặc điểm giống như chung cư sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, sau 50 năm vận hành nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì tiếp tục gia hạn sổ hồng, nhưng nếu xuống cấp thì sẽ bị thu hồi.
Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (condotel, officetel)
Đây là loại hình căn hộ cũng sở hữu thời hạn 50 năm nhưng khi hết hạn thuê thì coi như chấm dứt hợp đồng và không được bồi thường gì. Thay vào đó, chung cư trong 50 năm hợp đồng thuê sẽ không bị tăng giá thuê.
Khi mua loại chung cư này rất khó có thể thế chấp vay ngân hàng, khi mua ngân hàng không hỗ trợ cho vay trừ khi chính ngân hàng bảo lãnh hoặc đầu tư vào dự án đó. Ngoài ra, loại căn hộ 50 năm này chỉ đăng ký tạm trú chứ không có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú.
Quy định về chung cư 50 năm
Thời hạn sở hữu chung cư
Căn cứ theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Như vậy, khu mua chung cư 50 năm thì trên giấy chứng nhận cấp cho căn hộ chung cư đã thể hiện thời hạn sở hữu là 50 năm.
Xử lý như thế nào khi chung cư 50 năm hết thời hạn?
Vậy chung cư sau 50 năm sẽ như thế nào? Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
Khi chung cư đã qua thời gian 50 năm sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định. Việc xử lý được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
“2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.”
Như vậy, việc xử lý chung cư hết hạn sẽ tùy thuộc vào tình trạng của tòa chung cư còn đảm bảo chất lượng sử dụng và còn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hay không.
So sánh chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn
Chung cư vĩnh viễn và chung cư 50 năm đều được Nhà nước giao đất xây dựng trong 50 năm. Tuy nhiên, hai loại hình này có tính pháp lý và lợi ích mang lại cho khách hàng là khác nhau.
Chung cư vĩnh viễn
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 99 Luật nhà ở 2014:
Chung cư vĩnh viễn được xây dựng trên khu đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư theo hình thức sở hữu lâu dài. Cho nên khi hoàn thành và bàn giao căn hộ, khách hàng được cấp sổ hồng có ghi sở hữu lâu dài.
Sau thời gian sử dụng 50 năm, chung cư hư hỏng, xuống cấp không thể sử dụng tiếp được thì chủ nhà sẽ được hoàn trả 1 suất tái định cư hoặc đền bù một căn chung cư mới.
Chủ sở hữu chung cư vĩnh viễn sẽ có những quyền lợi sau:
-
Được phép cư trú và đăng ký sổ hộ khẩu theo quy định
-
Khi mua chung cư được ngân hàng hỗ trợ cho vay
-
Được phép thế chấp giấy tờ sổ hồng để vay ngân hàng
-
Được phép mua bán, chuyển nhượng lại
Chung cư sở hữu 50 năm
Chung cư 50 năm được xây dựng trên khu đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn 50 năm. Chung cư 50 năm có các đặc điểm tương tự như chung cư vĩnh viễn, điểm khác tiêu biểu là tòa chung cư sau 50 năm sẽ bị thu hồi theo hợp đồng của chủ đầu tư. Trường hợp tòa chung cư còn sử dụng tốt, đảm bảo an toàn cho cư dân thì có thể tiếp tục gia hạn sử dụng.
Có nên mua chung cư 50 năm hay không?
“Chung cư sổ hồng 50 năm có nên mua không?” Đây chắc hẳn là băn khoăn của nhiều người có nhu cầu mua căn hộ chung cư hiện nay. Mặc dù thời hạn sở hữu không phải lâu dài, nhưng chung cư 50 năm tập trung nhiều ưu thế vượt trội người mua có thể xem xét.
Trước hết, giá bán căn hộ chung cư thời hạn 50 năm mềm hơn hẳn so với chung cư sở hữu lâu dài. Thậm chí tại nhiều dự án, giá bán chung cư 50 năm chỉ bằng 2/3 so với giá bán chung cư có sổ đỏ lâu dài. Nguyên nhân điều này là do chủ đầu tư khu đất xây chung cư sở hữu 50 năm chỉ cần trả tiền thuê đất, không phải trả số tiền đất dài hạn quá cao cho Nhà nước.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tăng nhiệt, giá bán các căn hộ chung cư tăng mạnh thì những căn hộ sở hữu 50 năm với mức giá thấp hơn sẽ là lựa chọn phù hợp cho một bộ phận không nhỏ người mua có ngân sách hạn hẹp.
Mặt khác, chung cư có thời hạn 50 năm thường nằm ở những vị trí đắc địa, kết hợp các tòa tháp hoặc các tầng văn phòng với tỷ lệ và lợi nhuận cho thuê cao, tạo nên một cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại. Giá cho thuê chung cư 50 năm thường cao hơn khoảng 10% so với các loại hình cùng phân khúc trong khu vực.
Theo pháp luật hiện hành, chung cư sau 50 năm xây dựng đều sẽ được cải tạo nếu chung cư đó xuống cấp, bao gồm cả chung cư sở hữu 50 năm và chung cư sở hữu lâu dài. Ở các quốc gia khác, thời hạn sở hữu căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Hơn nữa, 50 năm thời gian là đủ cho một công trình chung cư nên loại hình này cũng phù hợp với thị hiếu trong tương lai.
Ngày nay, quan niệm về sở hữu của người Việt cũng trở nên thoáng hơn. Nhiều nhà đầu tư cho thuê hoặc khách hàng trẻ tuổi, hiện đại ưa chuộng loại hình căn hộ 50 năm. Tâm lý mua tài sản lâu dài để dành cho con cháu vẫn còn nhưng nhiều người đã không còn quá nặng nề về việc mua chung cư 50 năm.
